La intermediación inmobiliaria es un sector económico en donde existe una gran problemática judicial. Un 75 % de los asuntos que llegan a los Tribunales se producen a instancia del agente en relación a sus honorarios o comisión derivados de su actuación de intermediación, discutiéndose la propia existencia del encargo de venta, el desarrollo de una efectiva mediación, el cumplimiento de los requisitos legales para que surja el derecho al cobro de la comisión y también su propia cuantía. El resto, son reclamaciones contra el agente inmobiliario, relacionadas con el deber de información.
La relación jurídica que une al propietario vendedor y al agente inmobiliario es el contrato de mediación. Mediante un documento privado llamado "hoja de encargo", de redacción más o menos minuciosa se contienen los derechos y obligaciones de las partes, especialmente en cuanto un posible pacto de exclusividad o a las circunstancias del devengo de la comisión, cláusulas penales por incumplimiento del pacto de exclusiva, regulación del desistimiento en un compraventa con arras, etc.,
En general, el contrato de mediación no impide al vendedor negociar por sí mismo directamente la venta o encomendar también la mediación a otros agentes. Ahora bien, al contrato de mediación puede añadirse un pacto de exclusiva por el que se establece que el agente es el único autorizado para intervenir en la compraventa del inmueble, pacto de exclusiva que en la práctica incluye también su duración, referida generalmente a un período de tiempo de meses, prorrogable o no tácitamente según se prevea respecto de la existencia o no de un preaviso.
El incumplimiento del contrato de exclusiva por parte del propietario vendedor presenta siempre el problema de las consecuencias económicas que ello tiene respecto del mediador, referido a si ha de percibir íntegramente los honorarios o comisión pactada, o sólo los daños y perjuicios debidamente acreditados y cuál puede ser la validez y eficacia de las previsiones contractuales que se hayan podido realizar, normalmente a través de una cláusula penal incluida en el contrato que cifra las consecuencias normalmente en el abono íntegro de la comisión.
Los honorarios o comisión a percibir por el agente inmobiliario son libres. Ahora bien, el problema puede surgir si la cuantía de la comisión no está establecida previamente por las partes, bien por haberse omitido en la nota de encargo, bien por ser un contrato verbal en que no consta prueba documental alguna. En estos casos el problema está resuelto por una determinación objetiva por los usos y costumbres, normalmente referida a un porcentaje del precio de venta independientemente del alcance de la actividad desarrollada por el mediador. Incluso el derecho a percibir la comisión surge del perfeccionamiento del contrato de compraventa, lo que puede producirse verbalmente y sobre todo, lo que sucede más frecuentemente en la práctica, que se produce cuando se firma, por ejemplo, el documento privado, aunque posteriormente tenga que otorgarse la escritura pública. Por ello, cuando esta escritura no se otorga -sin perjuicio de la problemática específica de la existencia de unas arras de desistimiento- el derecho a los honorarios ya ha surgido, siendo indiferente la causa y los problemas de resolución o incumplimiento que pueda existir entre las partes, eso sí, siempre que no tengan su origen en el incumplimiento por parte del mediador de sus obligaciones contractuales.
Y en cuanto a la reclamación de los honorarios o comisión del agente el plazo de prescripción de la acción es el general de 15 años.
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