La compra venta de una propiedad es una transacción de mucha relevancia y que puede cambiar el rumbo de la vida, ya sea para adquirir una vivienda, para establecer en un nuevo local la ampliación de tu negocio, o para desprenderte de un inmueble. Ante una situación así, ¿quién rechazaría una red de seguridad?
Esa red es el contrato de arras. Para conocer su utilidad, saber cuál es su funcionamiento, el porcentaje, los modelos, o cuánto se paga, los especialistas del despacho Sierra Abogados aclaran las cuestiones que se deben tener en cuenta antes de firmar este importante documento.
¿Es realmente necesario un contrato de arras? Esta es la primera pregunta que se hacen comprador y vendedor. La respuesta es sí. Por supuesto no es un documento obligatorio, ni es preciso que intervenga el notario, pero sí es recomendable ya que se trata de un preacuerdo en el que queda registrada la voluntad de ambas partes y la obligación que estas contraen: firmar en un futuro próximo el contrato de compraventa.
¿Qué utilidad tiene este documento? Generalmente para llevar a cabo una compra venta se necesitan varios pasos. El primero es encontrar un local o una vivienda acorde a las necesidades, a un precio aceptable, y con unas condiciones mínimas. Cuando este se encuentra llega el turno de solicitar una hipoteca o un préstamo, buscar avalistas, y firmar ante notario el contrato definitivo.
Desde el primer apretón de manos entre vendedor y adquirente, hasta la firma final, pueden pasar varias semanas. “El contrato de arras está para tener la seguridad de que ninguna de las partes se va a echar atrás una vez iniciados los trámites, y prevenir posibles perjuicios si eso ocurriese” concluye el letrado José Manuel Sierra, de Sierra Abogados.
¿Cuánto se paga en un contrato de arras?
El contrato de arras es un contrato privado amparado por el artículo 1.454 del Código Civil, pero no se especifica cuál es la cuantía que se debe pagar en concepto de señal. A este acuerdo deben llegar las partes.
Por lo general se puede pactar un porcentaje sobre el total del importe, o una cantidad fija. No hay normas al respecto, pero según explican desde el portal Easyoffer en su artículo ‘¡Cuidado con el contrato de Arras!’ sí existen recomendaciones; además, el documento como mínimo debe contemplar una serie de elementos para que sea realmente útil y válido.
En esencia, dependerá de la confianza generada entre las partes y del interés que estas tengan. Si se tiene claro que no se va a echar atrás en la decisión lo mejor es fijar una cuantía más elevada que impida que la otra parte se arrepienta. En cambio, si hay dudas, o se tantean varias posibilidades, lo ideal es que la cuantía del pago sea baja.
Ahí se inicia una negociación cuyo resultado se plasma por escrito y se firma por ambos, momento en el que se hace entrega del dinero. La cantidad entregada como señal se descuenta del precio final.
¿Se puede anular un contrato de arras?
Otra de las dudas frecuentes es esta. José Manuel Sierra indica que “podrá rescindirse el contrato de arras”, aunque hay diferencia según quién lo rompa: generalmente si es el comprador “perderá la señal”, y si es el vendedor “devolverá el importe recibido por duplicado”. Aunque dependerá del tipo de modelo elegido.
Modelos de contrato de arras: confirmatorias, penitenciales, penales
Existen tres modelos de contrato de arras: confirmatorio, penitencial o penal. Al que se alude en el texto, de acorde al Código Civil, es el formato penitencial donde en caso de no culminar el contrato de compra venta se pierde la señal, o el doble de esta si eres vendedor.
En el contrato de arras confirmatorias, también llamadas probatorias, la entrega de dinero se anticipa sin que exista la opción de echarse atrás. De esta forma la parte contraria puede obligar al cumplimiento total del contrato, o en caso de resolución a una indemnización por daños y perjuicios.
Por último un contrato de arras penales supone la máxima vinculación entre los firmantes ya que además de tener que hacer frente a la indemnización por daños y perjuicios en el caso de que unilateralmente se resuelva el contrato, también se puede obligar al incumplidor a cumplir con lo firmado acudiendo ante la justicia si fuese preciso.
Es importante establecer en el contrato de arras cuál es la modalidad elegida ya que con carácter general se puede considerar que el pago responde a una señal confirmatoria, cuando la opción deseada en muchos casos es la penitencial.